EKONOMIKA
2022.09.02. Švedija ne Lietuva
Žygimantas Mauricas
Ekonomistas
Švedija ne Lietuva, bet kartais verta pažvelgti kas vyksta kitoje Baltijos jūros pusėje. O vyksta įdomūs pokyčiai Švedijos būsto rinkoje: būsto kainos nuo metų pradžios smuktelėjo 7%, o būsto sandorių skaičius sumažėjo dviženkliu skaičiu (butų - 19%, o namų - 11%). Pagrindinės priežastys yra trys:
1. Itin sparčiai pakilusios būsto kainos 2020-2021 metais (dėl COVID-19 pandemijos sąlygoto ekonomikos skatinimo): 2020 metais būsto kainos Švedijoje augo 7,5%, o 2021 metais - dar 13,7%, o tai yra gerokai sparčiau nei augo gyventojų pajamos (1,6% 2020 metais ir 3,3% 2021 metais). Atitinkamai, būsto įperkamumas Švedijoje pasiekė visų laikų žemumas pvz. būsto kainų ir gyventojų pajamų santykis Švedijoje yra 35% didesnis nei 2007 metais ir net 52% didesnis nei 1990 metais. Priminsiu, kad 1990 metais būsto kainų burbulo sprogimas lėmė trejus metus (1991-1993 metais) trukusią ekonominę krizę Švedijoje bei kitose Skandinavijos šalyse.
2. Kylančios palūkanų normos, kurios brangina būsto paskolas. Bazinės palūkanų normos Švedijoje nuo 2014 metų buvo nulinės/neigiamos, tačiau šių metų pabaigoje, tikėtina, pasieks 2,0%. Švedijos būsto rinka yra itin jautri palūkanų normų kėlimui, nes net 52% švedų turi būsto paskolą (ES vidurkis siekia 27%, o pagal šį rodiklį Švediją lenkia tik Nyderlandai. Lietuvoje vos 14% gyventojų turi būsto paskolą), o apie du trečdaliai būsto paskolų yra su kintamomis palūkanų normomis.
3. Aukšta infliacija, kuri mažina gyventojų perkamąją galią. Infliacija Švedijoje siekia 8,5%, o gyventojų pajamos auga vos 2-3%, tad gyventojų perkamoji galia mažėja (infliaciją, kaip ir kitose ES šalyse, pagrinde didina energetinių ir maisto prekių kainų augimas). Atitinkamai, Švedijos gyventojams lieka mažiau pinigų būsto įsigijimui.
Lietuvoje yra daug panašumų su Švedija, bet yra ir skirtumų:
1. Būsto kainos Lietuvoje taip pat kilo labai sparčiai 2020-2021 metais (2020 metais kilo 5,5%, o 2021 metais - 14,2%). Tiesa, Lietuvoje, priešingai nei Švedijoje, sparčiai kilo ir gyventojų pajamos (pvz. vidutinis darbo užmokestis augo 10,2% 2020 metais ir 10,6% 2021 metais), tad būsto įperkamumas sumažėjo tik nežymiai (2021 m. antroje pusėje ir 2022 m. pradžioje), o tai didina Lietuvos būsto rinkos atsparumą.
2. Kylančios palūkanų normos taip pat brangina būsto paskolas, tačiau makroekonominių lygiu poveikis turėtų būti mažesnis, nes vos 14% Lietuvos gyventojų turi būsto paskolą (Švedijoje šis rodiklis siekia 52%), o nemažai (apie pusę) būsto pirkimo sandorių Lietuvoje yra atliekama be būsto paskolos. Visgi, Lietuvoje, panašiai kaip ir Švedijoje, dominuoja būsto paskolos su kintamomis palūkanų normomis, o tai padidina jautrumą palūkanų normų kilimui.
3. Lietuvoje infliacija viršija 20% ir taip pat yra didesnė nei gyventojų pajamų augimas (pvz. 2022 m. II ketv. vidutinis darbo užmokestis Lietuvoje augo 13,7%, tad gyventojų perkamoji galia mažėja. Atitinkamai, mažiau pinigų lieka būsto įsigijimui.
4. Lietuvoje naujos statybos būsto pasiūla yra itin maža (ypač Vilniuje), o tai didina spaudimą tolesniam kainų augimui, juolab, kad antrinė rinka nėra tokia didelė, nes didžiąją dalį antrinės rinkos sudaro sovietiniai daugiabučiai, kurie daliai pirkėjų nėra patrauklus variantas.
5. Į Lietuvą (ypač Vilnių) atvyksta daug pabėgėlių iš Baltarusios, Ukrainos ir Rusijos, o tai didina būsto paklausą (pvz. būsto rinka Vilniuje yra įkaitusi iki raudonumo, o būsto nuomos kainos yra ženkliai pakilusios (Vilniuje metinis butų nuomos kainų augimas siekia ~30%), tad tai gali palaikyti būsto rinkos gyvybingumą.
Išvada: Nepaisant pastaraisiais mėnesiais tebesitęsiančio būsto kainų augimo Lietuvoje, būsto kainų korekcijos tikimybės 2023 metais negalime atmesti, nes, kaip rodo istorija, būsto rinkos pokyčiai dažniausiai atsirita iš kitos Atlanto vandenyno* ir/ar Baltijos jūros pusės. Visgi, šį kartą ji neturėtų būti didelė, jei Lietuvos ir pasaulio ekonomika kitų metų antroje pusėje sugrįš į tvaraus augimo kelią, o tarptautinės migracijos tendencijos Lietuvoje išliks palankios.
Atgal
