Būstas
2022.09.21. Būsto rinkoje klestėjimas baigiasi, tačiau gilus įšalas mažai tikėtinas
Itin sparčiai augusios būsto kainos dar labiau sumažino lietuvių galimybes įsigyti būstą, rodo naujausias „Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas. Tačiau pastaraisiais mėnesiais ėmė ryškėti ir pirmieji rinkos vėsimo ženklai – sumažėjo būsto sandorių skaičius, sparčiai krito susidomėjimas dar nepastatytais būstais. „Swedbank“ ekonomistų vertinimu, prastėjantys lūkesčiai, kylančios palūkanos bei kiti veiksniai gali sustiprinti neigiamas būsto rinkos tendencijas.
„Būsto kainos Lietuvos didmiesčiuose ir toliau matuojasi vis naujas aukštumas. Registrų centro duomenimis, antrąjį šių metų ketvirtį Vilniuje fiksuotas beveik 20 proc. metinis butų kainų augimas. Kaune ir Klaipėdoje kainų augimas atsiliko nedaug – čia kainos augo beveik 15 proc.“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
Ekonomistas pastebi, kad iš dalies kainas į viršų vis dar stumia po pandeminio būsto rinkos bumo inercija, nes vystytojai nespėjo laiku rinkai pasiūlyti pakankamo kiekio naujo būsto, ir susidaręs trūkumas sustiprino pardavėjų derybinę galią. Situaciją taip pat paaštrino ir karo pabėgėlių srautas, kuris neplanuotai išaugino fundamentalią būsto paklausą.
Būstas tampa vis sunkiau įperkamas
„Nors atlyginimai didžiuosiuose šalies miestuose vis dar auga gana sparčiu 10-12 proc. per metus tempu, tačiau net ir tokio atlyginimų augimo jau nepakanka pasivyti nei infliacijos, nei būsto kainų didėjimo. Be to, vidutinės būsto palūkanų normos per ketvirtį padidėjo apie puse procento iki 2,7 proc., ir visi šie veiksniai mažino gyventojų galimybes įpirkti būstą visoje Lietuvoje“, − komentuoja V. Šimkus.
„Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas prastėja jau nuo 2020 m. pabaigos. Lyginant su praėjusiais metais, vidutinis namų ūkis Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį galėjo įpirkti 7 kv. m. mažesnį būstą, Kaune įperkamo būsto plotas sumažėjo 4 kv. m., Klaipėdoje įperkamas plotas sumažėjo mažiausiai – tik vienu kvadratiniu metru.
„Pasirodo vis daugiau ženklų, kad aukštos būsto kainos atbaido pirkėjus. Vystytojai skelbia apie lėtėjančias naujo būsto rezervacijas, po truputį nuo žemumų atsispiria neparduoto būsto atsargos“, − sako V. Šimkus.
Pasak jo, oficialus sandorių skaičius pastaraisiais mėnesiais sumažėjo ir grįžo į 2019 metų lygį. Šie veiksniai leidžia spėti, kad svaigių kainų šuolių laikotarpis baigėsi, ir ateityje matysime daug nuosaikesnes tendencijas. „Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad dėl augančių palūkanų būsto įperkamumas prastės iki pat šių metų pabaigos, tačiau situacija turėtų stabilizuotis jau kitais metais.
Palūkanų normų šuolis – dar ne pabaiga
Europos Centrinio Banko (ECB) pastangas pažaboti infliaciją ir infliacijos lūkesčius jau jaučia ir būsto paskolų savininkai.
„Beveik dešimtmetį arti ar žemiau nulio buvusios tarpbankinės palūkanų normos šiemet šovė į viršų. Šiuo metu trijų mėnesių Euribor siekia apie 1,1 proc., o 6 mėnesių Euribor, su kuriuo susieta didžioji dalis būsto paskolų – net 1,7 proc.“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
„Swedbank“ ekonomistų vertinimu, toks palūkanų kilimas dar ne pabaiga. Rinkos tikisi, kad ECB bazines palūkanų normas iki metų galo pakels dar bent 1,25 proc., tačiau nesustos jų didinti ir kitais metais.
„Jei tokie planai ir lūkesčiai taptų realybe, Euribor priartėjus prie 3 proc. vis didesnei daliai gyventojų būtų sunkiau įsigyti naują būstą. Kad ir kaip keistai tai gali skambėti, būtent to ECB ir siekia – mažesnio klestėjimo, mažesnio vartojimo, mažesnės paklausos ir, galiausiai, daug nuosaikesnių kainų pokyčių“, − komentuoja N. Mačiulis.
Pasak jo, centriniai bankai, deja, pripažįsta, kad norint užgesinti infliaciją gali tekti kelti palūkanas net užmerkiant akis į neigiamas to pasekmes ekonomikai.
„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad ECB palūkanas šiais metais pakels dar du kartus, tačiau kitais metais jų jau nebedidins – dėl mažėjančios infliacijos ir tikėtino ekonomikos susitraukimo galimybių ir poreikio kelti palūkanų normas nebeliks.
Nuomos kainos sparčiai kilo, išlieka būsto trūkumo problema
Šiemet sparčiai didėjo ne tik butų pardavimo, bet ir jų nuomos kaina, pažymi „Swedbank“ ekonomistai. Šiuo metu vidutinė vieno kvadratinio metro nuomos kaina Vilniuje siekia apie 15 eurų ir yra ketvirtadaliu didesnė nei prieš metus. Kaune buto kvadratinio metro nuomos kaina padidėjo penktadaliu ir šiuo metu siekia apie 11 eurų.
„Nuomos grąža, rodanti, kokią dalį būsto kainos per metus sumoka nuomininkas, pastaraisiais metais šiek tiek mažėjo, tačiau išlieka arti ilgalaikio istorinio vidurkio. Kitaip sakant, būstas brango sparčiau nei didėjo nuomos kainos, tačiau didelis atotrūkis tarp šių kainų nesusiformavo. Tai reiškia, kad didžiąja dalimi pastarųjų metų kainų kilimui įtakos turėjo fundamentalūs veiksniai – gyventojų skaičiaus augimas didmiesčiuose, sparčiai augusios pajamos bei nepakankama pasiūla”, − komentuoja N. Mačiulis.
Vis tik, ekonomisto vertinimu, daugėja ženklų, kad būsto brangimas ne tik išsikvėps, tačiau galimos ir neigiamos tendencijos.
„Kylančios palūkanų normos, energijos krizė, mažėjanti gyventojų perkamoji galia, baimės dėl recesijos ir galimo nedarbo lygio augimo – visi šie veiksniai prislopins įsisiūbavusį entuziazmą būsto rinkoje. Nepaisant to, didelis plataus masto kainų kritimas yra mažai tikėtinas – būsto rinkoje nėra tokių disbalansų, kokius matėme 2008-aisias”, − apibendrina „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.
Atgal
